不動産売却の特別控除

不動産売却は特別控除で税金を掛けない!

住宅の買換えなどの不動産売却において、気になる項目が税金です。不動産売却時には様々な税金が掛かりますが、特例を適用する事で税金を全く掛けない、あるいは大幅に安くする事ができます。どのような特例があるのでしょうか。

居住用財産の譲渡に係る特別控除の特例

居住用財産(マイホーム)の譲渡に係る3,000万円の特別控除は、不動産売却における代表的な特例であり、マイホームの譲渡時に特定の要件を満たす場合に譲渡所得から3,000万円を差し引ける制度を言います。不動産売却では取得費用より高値で売却できるケースが少ない為、この特例を適用すると多くの場合で譲渡所得が0円となり、税金が掛かりません。適用を受ける為の要件は、マイホームを居住しなくなってから3年目の12月31日までに売却する事、家族や親族など特別な関係の者に対しての売却ではない事、そして売却した年の前2年において同特例の適用を受けていない、あるいはマイホームの買換え等の特例や損益通算の特例等を受けていない事です。

収用等によって譲渡した場合の特例

国や地方自治体などが公共事業の為に不動産を収用した場合、収用を受けた者は譲渡が無かったものとする特例か、譲渡所得から5,000万円の特別控除を差し引く特例のいずれかを適用する事ができます。前者は、収用があった日から2年以内に受け取った対価補償金等で代替資産を取得した場合、後者は最初に買い取りの申し出を受けた者が、その申し出を受けた日から6ヶ月以内に売却した場合に適用でき、どちらか一方のみを選択する事ができます。不動産の収用では時価よりも高額で売却される傾向にある為、特別控除額も高く設定されている事が特徴です。

特別控除の特例以外にも節税方法がある!

特別控除の特例以外にも、損益通算や繰越控除の特例などを適用する事で税金を抑える事ができます。損益通算とは、一定の譲渡損失を給与所得などと相殺する事で所得を圧縮し、税金を安くする方法を言い、繰越控除は相殺しきれなかった損失を翌年以降の所得と相殺して税金を安くする方法を言います。損益通算と繰越控除の特例は、マイホームの買換えによって譲渡損失が生じた場合と、住宅ローンの残高より低い価格で売却した際に譲渡損失が生じた場合の2種類があります。いずれの場合も所得を大きく圧縮できますし、翌年以降3年間に繰り越せる為、節税効果の高い特例と言えます。

まとめ

このように不動産売却に係る税金は、特別控除や損益通算、繰越控除の特例を適用すれば、全く税金を掛けずに売却、あるいは節税対策とする事も可能です。特に買換えを希望する場合は、譲渡所得が生じた時は特別控除の特例、譲渡損失が生じた時は損益通算および繰越控除の特例を適用すると、税金を大幅に減らす事ができます。

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