不動産売却の諸費用と課税額

適用される税法の条項次第で大きく変わる不動産売却の諸費用と課税額

不動産売却では仲介業者への仲介手数料を始めとする諸費用の他に税金として所得税と住民税がかかってきますが、一般的に不動産売却は金額が膨らみやすく、また、関連する税法の細部が毎年のように変更されることがあります。

事業所得や給与所得と別に計算する制度の分離課税

サラリーマンが不動産売却に直接関わることは一生に1,2度しかない上に、毎月、家計で扱っている金額と桁違いの金額になるので、当事者になったら素人判断で税法解釈できません。しかも、売買取引の内容次第で適用される税法の条項が大きく変わるので、不動産売却の際には信頼できる専門家にアドバイスを受ける必要があります。売却して利益が出れば譲渡所得税と住民税が課税されますが、譲渡所得課税は事業所得や給与所得と別に計算する制度となっているので分離課税と呼ばれています。この際の譲渡所得は土地や建物の所有期間における減価償却を加味した取得価格から売却にかかった費用を控除した価格ですが、売却する不動産が居住用であれば3千万円の特別控除が受けられるので、課税対象額は譲渡所得から特別控除を引いた金額で済みます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得で大きく異なる税率

次に、売却する土地や建物の所有期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類に分けられて税率が大幅に異なっています。短期は所有期間が5年未満、長期が5年以上と決められていますが、所有期間は単純に購入した年月日から売却した年月日までの期間でないので所有期間を算定する上で注意する必要があります。売却した年月日が年央であっても所有期間の算定に使われる月日は売却した年の1月1日です。自分で所有期間が5年余りなので長期譲渡になると素人判断していたら短期譲渡になってしまい、多額の税金を払う羽目になることがあります。その結果、所得税と住民税を合わせた短期譲渡税率が長期譲渡の2倍位になり、不注意で余分な税金を支払うことのないようにしたいわけです。

土地や建物の譲渡に用意されている様々な特例措置

なお、東電福島原発の被災地復旧、復興に関わる復興特別所得税も平成25年から25年間にわたって上乗せで課税されます。土地や建物売却時の税金としてその他に消費税がかかってきますが、個人同士の売買であれば非課税になります。また、不動産会社や仲介業者が関係する売買であれば取引全てに消費税がかかってきます。但し、土地や建物の譲渡にはこの他に、所有期間が10年以上の居住用財産売却時の軽減税率を適用する特例措置や特定の居住用財産売却時の買い替え特例措置等が用意されています。土地や建物の売買は金額の高いことが特長となり、景気に与える影響の大きいことから国ではできるだけ不動産需要の喚起を図ることを目的にしているわけです。

まとめ

不動産取引では金額が膨らみやすく、取引内容次第で適用される税法の条項が変わるので、一生に1,2度の関わりしかないサラリーマンが不動産売却の当事者になった場合、税法の解釈には専門家にアドバイスをもらわないと桁違いの課税や支払い費用の発生することがあり、仲介業者への仲介手数料始め、登記に要する諸費用まで含めて要注意です。

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